1기 신도시 재건축, ‘노특법’과 ‘도정법’의 선택지

분당·일산 등 1기 신도시 재건축 추진 과정에서 ‘1기 신도시 특별법(노특법)’과 ‘재건축 패스트트랙법(도정법)’ 사이의 유불리를 두고 논의가 활발합니다. 두 법 모두 재건축 속도를 높이려는 목적을 갖고 있지만, 적용 기준과 인센티브에서 차이가 있어 지역별로 적합한 방식을 선택할 수 있도록 해야 한다는 의견이 제기되고 있습니다.

 

노특법 vs 도정법 주요 차이점

적용 대상	20년 이상 된 노후계획도시 단지	준공 후 30년 이상 된 노후 아파트
안전진단	일정 공공기여 시 안전진단 면제	사업시행계획인가 전까지만 안전진단(재건축 진단) 부담 완화
용적률	최대 450% (3종 일반주거지역 기준)	역세권 기준 최대 360% 가능, 임대주택 비율이 높아 실질 적용 제한
추진위원회	추진준비위 구성만 가능 (명확한 역할 제한)	재건축추진위원회 구성 및 시행자 협약 가능
공공성 요구	공공기여 비율 및 추가 요구(예: 장수명 주택 인증)	상대적으로 공공성 요구 적음

법 적용별 유불리

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1️⃣ 노특법이 유리한 경우

• 안전진단 면제로 초기 진입 장벽이 낮아질 때
• 공공기여 부담을 수용할 수 있는 사업성 부족 지역
• 높은 용적률로 재건축 규모 확대가 가능한 경우

2️⃣ 도정법이 유리한 경우

• 안전진단이 완화된 조건에서도 재건축 추진 가능성 높은 지역
• 추진위원회 구성 및 사업성 검토가 중요한 대규모 프로젝트
• 단일 단지로 재건축을 진행하고자 하는 경우

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재건축 추진 과정에서의 쟁점

• 선도지구 선정 경쟁:
  분당 등 1기 신도시에서 선도지구 지정 시 공공기여와 장수명 주택 기준 등으로 사업성이 낮아질 수 있어 일부 단지는 선도지구보다 도정법을 선호.
• 단지 통합 여부:
  노특법은 단지 통합을 요구할 가능성이 크지만, 도정법은 개별 단지 중심의 재건축이 가능해 선택권이 더 많음.
• 행정적 한계:
  분당처럼 노특법이 기본 적용되는 지역에서 도정법 전환을 요구하면 행정 절차의 복잡성 증가.

유연한 적용 필요성

1기 신도시 재건축은 노특법과 도정법 각각의 강점을 지역 상황에 맞게 활용할 수 있도록 제도적 유연성이 필요합니다.
국토교통부와 지자체는 주민 의견 수렴 및 지역별 맞춤형 정책으로 재건축 추진의 효율성을 높여야 할 것입니다.

 

 

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